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          首页>浅析高校物业管理的特性、现状与趋势

          浅析高校物业管理的特性、现状与趋势

          发布时间:2020-06-21 | 浏览量:65

          中國物業新聞網訊:

          隨著近20年來的高校後勤社會化改革進程,高校物業管理社會化改革也逐步深入。 高校物業管理和社會物業管理一樣,都要追求管理成本低、管理程序優、 服務質量高、服務態度佳、經濟效益好。但是,高校物業管理與社會物業管理相 比,整體而言有以下特殊性。     (一)政治性。高校物業管理過程 中,必須確保高校的安全、穩定、有序, 具有較為濃厚的高校行政幹預色彩、政 策執行影響,要服從高校的行政管理、 政策的宏觀引導。     (二)育人性。高校物業管理過 程中,必須在經濟效益與社會效益之26間取得平衡,要突出高校的教育屬性和後勤的管理育人、服務育人、環境育人的功能。     (三)服務對象的單一性和流動 性。高校物業管理的服務對象主要是高層次、高學歷的教師和大學生。高校每年都有新進教師,有教師調離、退休等;有新生入學、老生畢業。     (四)服務范圍的封閉性。高校物業管理的服務范圍主要在高校校園范圍內,具有較為明確的地域界限。     (五)人文性。高校物業管理的政治性、育人性和服務對象、服務范圍,決定瞭高校物業管理要體現高校的歷史文化、校園文化和師生的思想觀念、人文關懷。     高校物業管理的現狀     (一)形成瞭四種基本模式     在高校後勤社會化改革近20 年的歷程中,高校後勤的運行效率、保障能力、服務水平和經濟效益均得到顯著提高,高校物業管理得到快速發展並基本形成瞭四種模式:一是委托給高校自辦的後勤註冊成立的獨立法人資質物業公司;二是委托給高校自辦的後勤無法人資質的物業中心;三是整體外包給社會物業公司;四是部分外包給社會物業公司,由社會物業公司和高校自辦的物業公司或中心承擔。這四種模式各具特點,各有利弊。     第一種模式得益於或者說促使不少高校自辦的後勤註冊成立的獨立法人資質物業公司發展壯大,比如隸屬於蘇州蘇大教育服務投資發展集團的蘇州市東吳物業管理有限公司、浙江大學的求是物業管理有限公司和新宇物業發展有限公司、廈門大學的南強物業服務有限公司等。     第二種模式得益於或者說促使後勤甲乙方合並,但後勤社會化管理改革由甲乙方分離到甲乙方合並,並不是倒退,而是在前進,因為與社會化改革前的傳統後勤管理模式完全不一樣,至少不完全是傳統後勤管理模式。這種模式最終發展趨勢是向第三、第四種模式轉變。     第三種模式得益於或者說促使不少參與高校物業管理的社會物業公司發展壯大,比如山東明德物業管理有限公司等。高校後勤物業管理部門逐漸轉變為物業監管部門,將高校物業管理委托給社會物業公司。實行這種完全社會化模式的高校較少,因為高校擔心較難掌握物業管理的主動權、控制權。     第四種模式兼具第一、第二、第三種模式的特點和效果,也是目前高校物業管理普遍實行的模式,可以稱之為半社會化模式。     (二)面臨著深化改革的機遇     高校後勤社會化改革近20 年來,高校物業管理無論采取哪種模式,與計劃經濟下的福利型傳統管理模式而言,都取得瞭較大的成績。整體而言,高校物業管理面臨著以下深化改革的機遇。     1、在編職工比例得到優化     無論高校實行哪種物業管理模式,目前高校自辦的物業公司或中心和參與高校物業監管的員工隊伍中,在職在編的正式職工人數所占員工總額的比例逐年減小。後勤社會化改革前有事業編制的正式職工逐年退休,後勤社會化改革後較少引進有事業編制的正式職工。按照“老人老辦法,新人新辦法”的改革原則,這為高校物業管理深化改革減輕瞭阻力壓力。     2、高校內外環境得到改善     近20 年來的高校擴招過程中,全國各地掀起瞭一輪又一輪的高校擴建新建潮,許多地方還形成瞭高校園區、大學城。這些高校新區的配套逐年得到改善,從以前的郊區變成瞭現在的新城區,周邊的公共道路、公共交通、環境綠化、治安環境等方面得到較大改善的同時,周邊包括物業公司在內的服務企業也得到較快增長、發展。     隨著社會經濟的發展和科學技術的進步,無論是在新校區還是在老校區,目前高校物業管理網絡化、智能化、信息化、機械化、科學化的程度日趨提高,辦公條件也得到很大改善。     3、服務理念意識得到改觀     高校後勤社會化改革近20 年來,無論目前實行哪種物業管理模式,大多數高校已經跳出瞭傳統管理的思路,物業管理社會化改革的理念、市場化經營的意識得到加強。從事高校物業管理的員工隊伍普遍接受瞭競聘上崗、績效考核的理念,正式職工也不再固守於“鐵飯碗”、“老崗位”。作為高校物業管理服務對象的教師、大學生也普遍接受瞭“優質優價,質價相符”的理念,不像社會化改革以前的師生難以打破“福利型”物業管理的思想樊籬。     4、市場競爭機制得到加強     高校後勤社會化改革近20 年來,無論目前實行哪種物業管理模式,高校物業管理合同制已經基本形成,尤其是對外招投標市場逐步形成、優勝劣汰的競爭機制基本建立。大多數高校采取公開招投標的形式選擇物業“管傢”,物業公司在“公平、公開、公正”的環境中比拼。哪怕是高校自辦物業公司或中心承擔物業管理工作,也要簽訂服務合同,服務費標準也不能明顯高於市場價格。否則,在黨風廉政建設、機關作風建設日益嚴厲的社會大背景下,高校後勤部門、物業公司難以通過高校內外紀檢、審計、財務部門的監督檢查。     (三)存在著深化改革的難題     總體而言,盡管高校物業管理取得瞭較大成績,面臨著良好機遇,但仍然存在著深化改革的難題。     1、有些改革思想不徹底     有的高校領導包括後勤管理部門的領導,為瞭確保學校穩定,對後勤社會化改革有畏難情緒,沒有認清改革大勢,沒有徹底理清後勤甲乙方關系,沒有徹底改革後勤管理模式和體制機制,朝令夕改的現象時有發生,後勤社會化改革難以持續有效地徹底進行下去。     有的高校領導包括後勤管理部門的領導,存在不追求社會效益而盲目追求經濟效益的思想,將物業管理命令式地委托給高校自辦物業公司或中心,或者完全拋向社會物業公司,一味追求低價效應,造成物業管理不到位、有償服務價格高、師生滿意度低等後果。再者,高校物業經費測算難,高校後勤資產產權明晰難,這又造成“資產屬於國傢、權利出於高校、責任歸於後勤”和“沒錢也辦事”、“缺錢先辦事”等不合理現象。     有的高校師生尤其是住在傢屬區的教職工,習慣瞭學校全包的福利性做法,不接受對傢屬區實行社會化的物業管理,不願意承擔清潔、秩序維護、零星維修等物業費用等等。     有的從事物業管理或物業監管的正式職工,有“船到橋頭車到站”的想法,反正退休時間快到瞭,安於現狀現實,不思改革進取。     2、多數員工隊伍不專業     目前從事高校物業管理或物業監管的員工隊伍中,很多有事業編制的正式職工年齡老化、知識老化、經驗主義、服務觀念仍然淡薄、市場意識仍然不強、專業技術依然不高。     由於學校撥付經費有限、物業管理部門人事權相對較小、物業職工工資相對較低、物業事務相對繁雜、社會勞動力成本上升等等原因,目前從事高校物業管理或物業監管的員工隊伍中新錄用的合同工、臨時工,大多數來自於下崗職工、周邊失地農民等,政治修養不高、文化水平不高、工作技能不高、技術職稱偏低、技術力量偏弱。     3、物業經費投入不充足     許多高校的物業管理經費來源單一,隻有高校行政撥款,沒有物業設施、物業環境產生的經濟收益,盈利能力低。高校擴招的浪潮逐步退去,有的高校新建校舍處於“吃不飽”的狀態,造成瞭拖欠物業管理費的現象。有的高校存在重建輕管的現象,前期硬件投入多,後期物業管理投入少。有的高校對教學設施、科研設備投入多,對後勤物業設施投入不重視。     改革思想不徹底、員工隊伍不專業、物業經費投入不充足,又造成高校物業管理仍然存在市場觀念淡薄、服務意識不強、服務態度不佳、服務水平不高、服務質量不好等等問題,形成瞭惡性循環。     高校物業管理的趨勢     根據教育部《國傢中長期教育改革和發展規劃綱要(2010—2020)》的戰略目標,到2020 年,高校要形成以“政府履行職責、市場提供服務、學校自主選擇、行業規范自律、部門依法監管”為主要特征的“新型高校後勤保障體系”,基本實現高校後勤服務的社會化、專業化、現代化。按照這個精神,無論高校物業管理的承擔者是高校自辦的物業公司或中心,還是社會物業公司,高校物業管理今後都要以市場機制為核心,兼顧高校的教育屬性和物業管理的政治性、育人性、人文性等特殊性,圍繞“機構要改、體制要革、觀念要變、戰略要高、標準要嚴、管理要細、服務要佳、文化要諧”的原則,朝著&ld國產人人模人人爽人人喊quo;社會化、市場化、專業化、規范化、科學化、精細化、聯盟化”的趨勢發展。     (一)社會化趨勢     實現高校物業管理社會化就是要克服目前“高校辦社會”的種種弊端,廣泛依靠社會力量和社會資源為高校提供物業管理服務。     高校要按照“整體把握、科學分解、綜合組織”的原則,區別物業管理哪些適合社會化、哪些可以先社會化、哪些可67194成是人免費以半社會化或大多數社會化。比如:樓宇和校園的保潔可以委托給保潔公司;樓宇秩序維護員可以委托給安保公司;校園環境綠化美化可以委托給園林綠化公司;房屋修繕、工程修繕、機電維修可以委托給工程公司;店面攤點、商鋪商場、賓館酒店、娛樂影院等商業網點可以承包給個體經營者或商業公司;傢屬區物業可以整體承包給社會物業公司。     為瞭掌握物業管理的主動權、控制權,確保校園穩定有序,高校後勤管理部門在擔負起消防安全、食品衛生安全等物業管理監管責任的同時,還要承擔如下物業管理責任:水、電、氣等能源和動力保障;安排學生住宿,辦理離校驗房,收集住宿信息;公共設施設備的更新、完善、維護;零星維修服務等等。     (二)市場化趨勢     高校將適合實行社會化的物業管理內容,按照“按質論價、質價相符”的市場原則,向社會物業公司、自辦物業公司或中心進行招投標。能分塊切割的物業,盡量引進多傢物業公司,以利於充分競爭。     高校物業管理走市場化經營道路,克服單純依靠高校行政撥付經費的局限,像發展地鐵經濟一樣,大力發展物業管理副產品、發展物業經濟。比如:在宿舍設置自助洗衣機;在人流量大的地方設置自助售貨櫃;在校車上、觀光車上、電子顯示屏上適當提供廣告位;苗圃基地培植的綠植,適當銷售;開發、銷售校園文化產品等等。這樣,物業公司可以適當提高盈利能力,同時有利於增強市場競爭力和創建服務品牌。     高校既要引進社會物業公司,同時自辦的有資質的物業公司也要走出校外拓展業務。     (三)專業化趨勢     按照“專業的事情由專業的人來做”的原則,從事高校物業管理的員工隊伍中,要有一定比例的善管理、會經營、懂經濟、知曉法律、具有創新開拓精神的復合型、技術型、專業型人才,從而提高物業管理的知識化、專業化水平。     承擔高校物業管理的物業公司,要按照“公開招聘、雙向選擇、擇優錄用、競爭上崗”的原則招聘人員,也可以適當引進與物業管理專業相近的在校大學生兼職;對現有人員進行專業培訓,加強專業技能、服務禮儀、行為規范等方面的學習培訓,倡導&ldqu誘惑圖片o;主動、熱情、優質、高效、專業”的服務理念。     高校在選聘物業公司時,就要提出明確的資質要求,將不同專業的物業管理內容交由各自專業的物業公司承擔。     (四)規范化趨勢     高校物業監管部門要遵循“廉潔高效、安全有序、程序規范、制度健全、獎優罰劣”的原則,規范選聘、考核和監管物業公司,督促物業公司強化規范意識,制定崗位職責、操作規程、培訓制度、質量管理體系等。     高校物業監管部門要建立健全服務托管制度,包括公平公正公開的準入制度、嚴謹全面的合同文本、和諧共贏的反饋協調機制、嚴格可行的考核評價激勵機制和風險防控機制等。     高校物業監管部門要按照《物業管理條例》、《高校物業管理指南》的基本要求,在服務托管合同中要明確托管雙方的權利與義務、服務內容、服務質量、服務標準、服務流程、收費標準、獎懲辦法、退出機制等內容,推行服務承諾制、意見反饋制。     通過以上舉措,不僅利於雙方接受高校內外紀檢、審計、財務部門的監督檢查,也利於實現高校物業管理的標準化、法治化、規范化。     (五)科學化趨勢     按照“智慧校園、現代後勤”的原則,高校物業管理的承擔者要充分運用網絡技術、信息技術、科學技術、科技手段、軟硬件系統和新能源、新產品、新工藝、新機械、新知識、新理念,促進高校物業管理的網絡化、信息化、數字化、智能化、系統化、現代化、科學化,從而降低物業管理成本、提高物業管理效率。以零星維修服務為例,試想能夠像網購一樣實現網絡接單、網絡跟蹤評價,那麼零星維修的時效性、服務水平將大幅提高。     (六)精細化趨勢     高校物業管理要以“管理精細化”、“服務人性化”為原則,以“師生滿意”為目標。     隨著社會經濟的發展,師生對物業管理的需求不斷增多、要求不斷提高,呈現多元化態勢。高校物業管理要適應師生的新需求、高要求, 實行供給側改革,提供更多的綜合服務、延伸服務、增值服務和更貼心的微笑服務,拓寬物業服務的內容和范圍。比如:提供代洗衣物、代購日用品、代清潔衛生、代接送小孩、生活用品維修等增值服務;提供宿舍公共信息、水電交費提醒與預約、網絡報修與考評、對殘障學生的生活關照、為傷病學生的煎藥煮粥、在人流量大的地方設置垃圾自動回收機、物業文化宣傳欄等貼心服務。     (七)聯盟化趨勢     當前,許多地方建設瞭高校園區、大學城。地域相對集中的高校可以發揮教育行政部門、高校後勤協會、物業管理行業協會的橋梁紐帶作用,組建高校物業聯盟,對物業管理進行集中招投標,這樣既有利於高校降低物業管理成本,也有利於物業公司實行規模化經營、使用現代化機械等。     (作者龔水平系江西師范大學後勤黨委書記)
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