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            “中国最精明开发商”正卖出一线物业去二三线城市做联合办公

            发布时间:2020-06-21 | 浏览量:7

            中國物業新聞網訊:

              “隻要我手裡還有物業,我就還是開發商。目前看來,一時半會兒還告別不瞭。”7月7日上午,久未在公開場合露面的SOHO中國董事長潘石屹出現在媒體面前。在最近不到十天的時間裡,這位“中國最精明的開發商”先是以35.73億元賣出上海虹口SOHO,隨後又在京滬兩地公開叫賣位於北京CBD核心區的光華路SOHO2和上海凌空SOHO物業。在王石辭任萬科董事長的餘波中,潘石屹接二連三的出售動作被解讀為意欲步馮侖、任志強後塵,逐步告別房地產。

              事實上,這已經不是潘石屹第一次整售旗下物業。2014年2月,SOHO中國將位於上海的SOHO靜安廣場和SOHO海倫廣場的全部權益以總對價52.32億元出售給金融街控股;2016年7月,SOHO中國又將上海世紀廣場以32.22億元賣給國華人壽保險。2016年8月的SOHO中國中期業績會上,潘石屹就表示過考慮出售上海非核心地段的3個項目,包括SOHO天山廣場、虹口SOHO和凌空SOHO。但不改變其現有的自持物業模式,不會出售核心資產,隻在市場高位賣樓套現。

              整售物業乃“低買高賣”的生意

              

              “低買高賣是做生意永恒不變的規律,SOHO中國的發展會永遠遵循這個原則。我們會根據市場變化和走勢不斷優化產品組合,保持自身的靈活性,保持輕盈的狀態。”針對外界的質疑,潘石屹表示。盡管如此,對北京CBD核心區光華路SOHO2的出售依然令外界費解。

              “任何時候判斷市場是不是高點的衡量標準隻有一個,那就是租金回報率。全世界物業的租金回報率都會在一個大體范圍內,即5%左右。這跟項目的位置、體量都沒有太大關系。在美國,運營特別好的項目能達到4.5-4.7%。租金回報率越低物業越好賣,但中國商業物業的凈租金回報率目前隻有2.7-2.8%,住宅更低,甚至不到1%,還是在目前利率比較低的環境下。”潘石屹認為,從租金回報率來看,國內的資產價格正處於高位。所以,目前是出售物業的最好時機。

              此外,北京尤其是CBD核心區未來寫字樓物業的集中供應也是潘石屹考慮出手光華路SOHO2的重要因素。“在過去一段時間,北京寫字樓租金增長最快的是望京,CBD核心區的上漲速度則是最慢的。主要原因在於,CBD外資企業比重大,但目前外資擴展期已過,中國處於民營企業增長較快時期。所以,我們的決定也是深思熟慮的。”潘石屹說。

              此外,據介紹,光華路SOHO2目前的整體出租率為98%,在SOHO中國看來,如此水平的出租率也有利於賣出一個好價錢。“推出一個項目,要根據回報率、風險率、資金成本等讓對方能算清楚,如果這個物業的出租率隻有50%,或者像今年剛交付使用的天山SOHO一樣隻有10-20%,不是一個完整的商品,放在市場上也賣不出好價錢。”潘石屹解釋道。

              至於如何跟投資者解釋接連出售物業的行為,潘石屹顯得很自信:“不用解釋,隻要在合適的時間點宣佈賣樓就是對投資者最好的回應。隻要我們一宣佈賣樓,股票就蹭蹭往上漲。”

              據外界保守估計,此次拋出的光華路SOHO2和凌空SOHO兩個項目的市值超過105億元。但對於兩宗物業的具體估值,潘石屹依然是三緘其口,稱要把這個題目留給打算接盤者。

              據瞭解,加上2017年全新入市的SOHO天山廣場,以及預計2019年完工的麗澤SOHO和古北SOHO,SOHO中國旗下目前依然擁有20餘個持有物業,建築面積達160多萬平方米。此次出售之後,後續還會有哪些項目在轉讓之列?對此,潘石屹回應稱,目前沒有繼續賣的計劃,但諸如外灘SOHO和望京SOHO這樣的核心類物業永遠不會選擇出售。“外灘SOHO的位置很重要,望京SOHO租金水平很高、入住率很滿,我也很喜歡。”

              至於此次出售物業所得的資金用途,潘石屹表示,將用於支持旗下共享辦公板塊SOHO 3Q的發展以及股東分紅。

              到二三線城市開拓聯合辦公市場?

              2012年8月,潘石屹在SOHO中國的業績會上宣告公司告別散售模式,由銷售型公司轉型為持有型公司,並首次推出新業務SOHO 3Q。2015年2月,SOHO中國正式為旗下商辦物業註入聯合辦公空間“3Q”的運營思維。

              截至目前,SOHO 3Q在全國已經有17000個工位,出租率85%左右。潘石屹透露,未來SOHO 3Q的規模將會“呈數量級發展”,其佈局也將從現有的一線城市17個社區拓展至二線城市和部分三線城市。

              

              “SOHO中國是一個傳統的房地產重資產公司,要在今天的巨變中不被淘汰,就要成為輕盈的公司、運營的公司。SOHO3Q現在的產品,從地理位置選擇到內部運營管理,甚至到多大規模更容易盈利,我們的探索都已經非常成熟,所以可以往外走瞭。另外,中國的聯合辦公市場非常龐大,未來的市場充滿想象。”潘石屹稱,SOHO 3Q將是未來SOHO中國的主營業務。估計兩三年之後,還將成為公司主要的增長點。

              “使用比擁有更重要,分享比使用更重要。”在與現場媒體的交流中,潘石屹不斷重復著《未來簡史》中的這句話,並深以為然。他認為互聯網顛覆瞭房地產最根本價值觀,即對產權的擁有。在這樣的情境下,2017年將是傳統開發模式的終結。

              而對於如何會在一線城市聯合辦公市場尚未充分開掘階段便去拓展二線甚至三線城市,他表示,是因為在最近的考察中,發現有些聯合辦公企業在二三線城市的出租狀況竟然比北上廣還要好。但是對於二三線城市聯合辦公的具體發展狀況,他顯然並不十分瞭解。

              “我們下面有幾步,下星期五之前要先把去哪些城市研究出來,我們現在正在做這個傢庭作業,從經濟增長速度及變化、經濟總量、富裕程度、第三產業所占比重等維度去對目標城市做相應的考量和篩選;第二步就是要和團隊親自去到這些城市考察。”潘石屹介紹。

              在二三線城市拓展所需的物業的獲取上,他堅稱,隻會采用租的方式利用現有的場所進行改造,不會考慮整體收購物業,更不會考慮拿地再建。“我在北京、上海核心區賣物業,再去二三線城市買物業,怎麼可能?中國過去二十年建房的速度太快瞭,現在的二三線城市都不缺房子,物業大量過剩。”

              “聯合辦公本質上還是一門房地產的生意,地段好的社區出租率就更高。相對於高科技行業和人工智能,房地產是我們更熟悉和更擅長的領域,也符合我們的發展方向中文字幕av高清片。”潘石屹說。

              對於SOHO3Q未來發展的構想,潘石屹透露,未來的兩個月內3Q會亞洲一日韓歐美中文字幕在線融上一輪資,其目的便是為瞭把價值體現出來,也為未來的上市目標做準備。“我對3Q的整個想法就是要讓它形成一個能自我循環、自我能輸出的生命體,讓身處其中的個體可以自己生存、發展、繁殖。”

              而對於當下房地產行業中各個房企的各種轉型嘗試,潘石屹認為,房地產開發商賺慣瞭大錢,高投入高回報的情況下,不容易轉型。但是時代的變化卻讓他感慨不已,從十萬年維度上人類社會的基因突變,到近百年來的社會變遷,再到自己在美國學習近一年來地產界幾位大佬的人生軌跡改變,潘石屹說,“轉型是永遠的,需要不斷適應市場、調整產品,不能一勞永逸,永遠在路上1983年的武則天三級。”

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